厚海：2024年中国酒店投资行业现状如何？酒店业资产管理白皮书

酒店客房的经营业绩受到其所处市场环境的影响，⼀般⽽⾔，位于同⼀区域且同等档次的酒店在业绩表现上会呈现出相似的趋势，并且存在⼀定的增⻓上限。因此，在酒店的档次和客房数量已经确定的前提下，其年度现⾦流可以较为准确地进⾏预测。基于此，若要提升酒店投资的回报率，则必须注重对“分⺟”的管理，即有效控制投资成本。

1、酒店规模

投资端通常⽤每间房均摊⾯积来衡量酒店的建筑规模是否合理。每间房建筑⾯积随档次的提升⽽成正⽐。具体各档次的均值⽔平如右表所⽰。通过对⽐2019年及2023年的统计，不难发现各档次每间房均摊⾯积有所下降，说明新开业的酒店产品模型逐步趋于理性，不⼀昧追求酒店的⽓派⽽造成空间的虚⼤，在总建筑⾯积上有所控制。但即便是2023年数值，与国外成熟市场相⽐仍有较⼤差距。

2、建设成本

建设成本上，通常将参考在同⼀地区同等档次的酒店造价成本进⾏成本预设和评估。右表为造价咨询公司凯谛思(Arcadis)的造价统计，可参考不同城市各档次酒店的造价⽔平。基本上在中国各城市的开发建造成本相差不⼤，主要的建造差异在于开发档次。

在中国，由于⼤量的酒店存在空间浪费和过度开发的问题，因此酒店投资总额⼀直处于⾼位，严重影响投资回报。如何能够提升空间开发效率，将每间房均摊控制在合理范围以内，是有效控制建设成本的关键。