2022新居住行业发展前景如何？未来居住环境的发展趋势

新居住行业发展前景如下：拨开迷雾，我们认为，影响 2022 市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。中央经济工作会议关于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

新居住行业发展前景节选：

2021 年是房地产市场中极不平凡的一年，年内市场的剧烈波动、土地的大面积流拍、房企的信用收缩等都是过去房地产周期中未出现过的。这一年的市场变化改变了人们对市场的惯性认知，也将开启房地产市场“良性循环”的新周期。

第一，政策环境有利于市场恢复

中央经济工作会议关于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的定调是政策的定心丸。

我们认为，“良性循环”包含两个大循环：一是房地产业内部的良性循环，二是房地产业与其他产业的良性循环。内部循环中，有交易市场中二手房、新房、土地的顺畅流通，也有交易市场与租赁市场的顺畅流通，这其中每个分级市场又包括供求关系的良性循环。

外部循环中一是房地产业与金融业的良性循环，未来金融业支持企业合理负债经营、满足购房者合理住房需求；二是房地产与产业链之间的良性循环，房地产业对上下游产业链形成辐射带动；三是房地产开发建设与住房消费市场的良性循环；

四是房地产业与地方政府财政之间的良性循环，由过去依赖卖地获得一次性财政收入转变为依靠存量房运营的税收收入。通过内外的良性循环最终实现房地产业促进和稳定整体经济社会发展。

内部循环是外部循环的前提。从紧迫程度看，交易市场能否顺畅流通是重要基础。2021 年市场出现链式降温的根本原因是房地产过快降杠杆。

为促进市场复苏，政府政策工具箱中有丰富的储备政策，对前期过紧抑制的政策进行局部调整，如针对需求端，相关高层强调“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”，未来政策可能在首套认定标准、交易税费、人才购房补贴等层面调整优化，利于需求释放。

在“三线四档”基本原则不变的前提下房企融资政策边际放松，集中供地的报名和竞拍规则以及新房限价等均有调整空间。政策的优化将利于市场预期改善，使市场流通起来。

第二，房企系统风险可控，市场供应能够保证

2021 年四季度以来，高层释放维稳信号，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善，11 月起房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。

未来在“促进房地产业良性循环和健康发展”的基调下，房企融资环境有望进一步改善，特别是“三线四档”的执行细则局部调整，带动房企融资规模继续恢复；交易市场流动起来，住房销售去化加快利于房企回款；拿地政策调整降低房企投资难度，房企信用将逐步修复。

虽然 2021 年第二批次房企拿地较少，但基于土储和现有库存考虑，新房整体供应总量不会明显下降，同时房企在偿债压力下会加快供货，保证新房供应。因此市场供应不会成为 2022 年市场规模的抑制因素。

第三，信贷投放额度恢复，市场需求复苏

按揭贷的规模和节奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。我们建立了“基于信贷的房地产市场预测模型”，预测 2022 年房地产市场销售规模。2022 年经济增速中枢大概率还会继续下移。

具体从三驾马车看：投资端，土地购置费的滞后效应和建安费用的疲弱对 2022 年房地产开发投资构成压力，财政约束下基建投资发力有限；消费端，制约消费复苏的疫情反复、收入预期及通胀压力依然存在；出口端，2022 年海外对消费者的放水补贴将逐步退出，海外消费意愿放缓，就业意愿提高，海外供需缺口缩窄将使我国出口增速边际放缓。

基于三驾马车的压力及稳增长诉求，结合央行 2021 年 3 月发布的工作论文《“十四五”期间我国潜在产出和增长动力的测算研究》预测 2022 年经济潜在增速约为 5.5%，我们预计 2022 年实际 GDP 增速在 5%-5.5%之间，考虑通胀因素后 2022 年名义 GDP 增速在8%左右，与名义 GDP 增速基本匹配的 M2 增速在 9%左右，对应的全年信贷增量约 21 万亿。