长租公寓市场规模多大？中国长租公寓市场现状分析

长租公寓市场规模多大？中国社科院预测，2030年时中国城镇化率水平有望上升至72.1%6。我们据此推算，2020-2030年间全国将新增1.5亿左右的城镇人口。

2020年中国城镇租房人口已经超过1.5亿，而机构化管理的长租公寓的渗透率不足2%。世邦魏理仕预测（，在人口结构变化、住房消费观念转变和全方位支持政策的共同推动下，2030年中国的长租公寓市场规模有望超过1200万套。

受益干强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年长租公寓将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。

鉴于广东、上海、北京、浙江和江苏占当前国内长租公寓目标客群的7496，投资者应优先关注沿海三大城市群的核心市场，并充分重视公共交通便利性和通勤时间在项目选址中的作用。

存量资产收购改造、绿地开发和平台合作是当前的主要投资途径。保障性租赁住房具备政策性和市场化的双重属性。公募REIT的退出通道、非改居的合规化、税收和信贷方面的优惠政策将赋予保障性租赁住房独特的投资优势。

在资产运营方面，世邦魏理仕建议投资者通过规模化采购、数字化租赁和运营系统、改造提升和最优化设计排房、提供增值服务等多种主动管理措施来提升投资收益。

2015年底的中央经济工作会议明确提出“建立购租并举的住房制度”，中国住房租赁市场正式宣告进入机构化时代。

作为这一进程在商业地产市场的具现，长租公寓在短短数年间经历了快速起飞、收购兼并、上市热潮、疫情冲击、整合洗牌的跌宕起伏。

近年来随着国内租赁住房行业不断厘清行业规范，运营质量日益受到市场各方重视，集中式公寓凭借其产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等各方面的优势，成为行业发展的主流趋势。

据统计，截止2022年上半年国内主要集中式长租公寓（以下简称“长租公寓”）运营商的开业房源数量已经达到95万套。然而，这一数量与中国庞大的租房人口相比仍差距甚远。

根据《2020年中国人口普查年鉴》的统计数据测算，目前中国城镇家庭中的租房户数占比约为18%，折合租房人口规模超过1.5亿（不含公共租赁住房租赁人群），需要接近6000万套的租赁住房，这意味着长租公寓当前在国内住宅租赁市场的渗透率不足2%1，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。

中国长租公寓市场已经进入加速发展期，未来需求的驱动力将主要来自于三个方面：人口结构变化、住房消费观念转变和政策支持。2030年城镇化率将达到72%。

第七次全国人口普查公报显示，2020年全国城镇化率为63.9%，较2010年大幅上升14.2个百分点。与此同时，全国流动人口达到3.76亿，较2010年第六次普查时增长70%。

参照全球主要经济体的历史经验，2020-2030年期间中国仍将处于中高速城镇化阶段。中国社科院在2021年发布的《人口与劳动力绿皮书：中国人口与劳动问题报告》中预测，2030年时中国城镇化率水平有望上升至72.1%6。我们据此推算，2020-2030年间全国将新增1.5亿左右的城镇人口。